先讲三个看起来不相干、又跨越了十年的画面。

第一个画面在 2015 年的三四线县城。棚改的推土机开进老城区，拆迁户手里攥着货币化安置的钱，涌进售楼处。那三年，全国棚改开工 1816 万套、投资 5.5 万亿元，其中超过 4 万亿投向三四线城市，2016 年三四线房价均价一年涨了近 8%（来源：长江证券 / 公开报道，2025 年）。

第二个画面在 2020 年 8 月的一间会议室。住建部、央行给 12 家试点房企划下“三道红线”：剔除预收款的资产负债率不超过 70%、净负债率不超过 100%、现金短债比不低于 1 倍（来源：中国房地产业协会，2026 年）。一把“手术刀”，精准切向房企赖以扩张的高杠杆。

第三个画面在 2026 年的政府工作报告里。对房地产的定调，从 2025 年的“持续用力推动止跌回稳”，调整为“着力稳定房地产市场”，并时隔十年再提“去库存”（来源：新浪财经 / 界面新闻，2026 年 3 月）。

从争相抢房，到主动去杠杆，再到只求“稳住”，这三个画面串起来，恰好勾勒出中国房地产十年的退潮轨迹。这不只是一个行业的起落，更是一个国家给增长换引擎的漫长过程。

第一段：加杠杆去库存

故事的起点，是一次“去库存”。2014 年，全国商品房销售面积 12.06 亿平方米、同比下降 7.6%，是 2009 年以来首次负增长，待售面积大增（来源：国家统计局，2015 年）。库存高企之下，2015 至 2017 年的棚改货币化登场，用加杠杆的方式把三四线的库存去掉了。

这一段的逻辑是：房地产是拉动经济的火车头，用居民加杠杆买房，既去了库存，又稳了增长。代价是，居民杠杆率被快速推高，房价预期被点燃，为后来的风险埋下伏笔。

第二段：三道红线去泡沫

当杠杆堆到危险高度，第二段开始了。2020 年 8 月“三道红线”落地，直指房企“高负债、高杠杆、高周转”模式。政策如手术刀，切断了行业赖以生存的融资链条，一批房企迅速陷入困境，连万科这样的“优等生”也未能幸免，其 2024 年亏损 494 亿元、2025 年预计再亏 820 亿元（来源：财富中文网，2026 年）。

泡沫开始出清。2021 年三季度市场见顶后进入下行，到 2024 年，商品房销售面积、销售金额、房地产投资较 2021 年高点分别下降约 43%、45%、33%（来源：公开统计，2025 年）。截至 2025 年，违约房企累计达 78 家，新房销售面积与价格跌回 2009 或 2015 年左右水平，百城二手房价格连续 32 个月环比下跌（来源：中指 / 公开报道，2025 年 10 月）。

退潮最深的伤口，落在地方财政上。土地出让收入从 2021 年 8.7 万亿元的峰值，到 2025 年腰斩至 4.1 万亿元，而土地出让金曾在许多地区占地方财政总收入超过 40%（来源：财富中文网，2026 年）。旧引擎熄火，地方的钱袋子首当其冲。

关键数据：2024 年商品房销售面积、金额、投资较 2021 年高点分别降约 43%、45%、33%；土地出让金从 2021 年峰值 8.7 万亿元到 2025 年腰斩至 4.1 万亿元；违约房企累计 78 家；50 家上市房企有息负债 2025 年中期降至 51816 亿元（来源：国家统计局、财富中文网、公开统计，2025 至 2026 年）。

第三段：止跌回稳去风险

第三段，是“稳”。2024 年 9 月的政治局会议定调“止跌回稳”，随后是一系列托底：2025 年地方政府专项债限额达 4.4 万亿元、增幅为近六年最大，重点投向土地收储与存量房收购；“白名单”项目贷款突破 7 万亿元、支持近 2000 万套住房交付（来源：中房网 / 界面新闻，2026 年）。

到 2026 年，实施了五年的“三道红线”迎来松绑，多数房企不再被要求每月上报相关指标（来源：36 氪 / 财富中文网，2026 年）。监管从“急救”转向“精细化”，行业进入以分化为特征的缓慢修复期。这一段的逻辑，是守住不发生系统性风险的底线，稳预期、稳主体，为增长模式的切换争取时间。

但“稳”不等于“反转”。有券商研究指出，收入信心指数自 2022 年以来持续低于 50、在 45 至 46 之间波动，这是房价预期难以持续走强的深层原因；2024 年四季度“止跌回稳”曾短暂扭转预期（预期房价下降人数占比从 23.6% 降至 21%），但进入 2025 年并未持续强化（来源：国信证券，2025 年）。

可带走框架· 地产三段（加杠杆 → 去泡沫 → 稳风险）：判断房地产周期走到哪一格，看政策在做什么：靠居民加杠杆去库存、拉动增长，是第一段；用三道红线主动挤泡沫、去杠杆，是第二段；守底线、稳预期、防风险，是第三段。三段连起来，就是一个支柱产业从“越涨越买”到“主动出清”再到“软着陆”的完整退潮，也是中国把增长接力棒从地产交向制造业与硬科技的过程。

旧动能退潮，新动能补位

房地产十年退潮，退的是一种旧增长模式：靠土地财政、靠居民加杠杆、靠房价上涨预期驱动的模式。退潮带来的阵痛是真实的：地方财政承压、居民资产缩水、上下游产业链收缩。

但退潮的另一面，是换血。当资源不再大规模涌向楼市，制造业、硬科技、新消费才有机会接过增长的接力棒。地方政府也在艰难转型，从“卖地”转向培育新质生产力。这是一场代价高昂、却不得不完成的动能切换。

这件事跟你有什么关系

第一层，是有房、想买房或做财富配置的普通人。理解“稳而非涨”的新阶段，才能更理性地看待房子的资产属性与居住属性。

第二层，是地产链上下游、金融与地方经济从业者。旧引擎退潮重塑了行业格局，央国企与优质房企在出清后有望率先修复，风险与机会并存。

第三层，是关注中国长期增长的所有人。房地产如何软着陆、新动能能否顺利接棒，决定着未来十年经济的质量与韧性。

回到开头那三个画面：2015 年抢房的人潮、2020 年划下的红线、2026 年只求“稳住”的定调。它们串起来，标记出的正是我们此刻所处的位置：旧动能仍在退潮，新动能正在补位。这篇文章不预测房价何时反弹，只想说清楚：这场退潮不是终点，而是一个大国给自己的增长，做的一次漫长而痛苦的换血。对此你有什么想说的？欢迎在评论区聊聊谈谈你的看法。

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