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作者 |第一财经 郑娜

封图 |AI生成

深圳豪宅市场正经历一场由“科技新贵”引领的独立行情。今年前6个月，深圳湾、前海等核心区千万级豪宅频现“日光”，6个顶豪项目开盘即罄。

多位受访人士提到，高总价房源买家多来自芯片、人工智能、半导体、智能制造等科创产业，创业者、相关企业高管成为主力，决策周期短、偏爱全款、追求“科技+生态”与通勤效率，购房逻辑迥异于传统富豪。

这股强劲的购买力带来的信心迅速传导至土地市场。6月内，深圳三宗核心宅地接连以超高溢价成交。业内认为，房企敢于高价抢地，底气正源于科技新贵集聚带来的确定性需求。业内指出，AI、半导体等领域上市造富潮方兴未艾，后续购买力仍将持续释放，科技精英的财富积累与置业偏好，正深刻重塑深圳高端楼市与土地价值逻辑。

科技新贵买爆豪宅

“6月有个客户在深圳湾买下了一套4000多万的二手豪宅。”在深圳南山区负责多家门店的资深经纪人杨晓（化名）向第一财经透露，“新政之后家里多出一个名额，也没怎么要求带看，就直接下手了。”

杨晓在5月份经手的另一个客户出手也同样豪爽。“客户住在龙华，为了小孩上学要再买套学区房。”他告诉记者，4月份客户提出了需求，看了下楼层和户型图就基本确定了，5月初就签下了这套总价在千万级别的学区房。

今年上半年，杨晓负责的三家深圳核心区中介门店创下了近6年来的最好成绩，月均成交套数在10-12套。而撑起这些千万元及以上房源成交的购房者，据杨晓观察，有约8成来自芯片、人工智能、半导体、智能制造及相关产业。上述买下学区房的购房者从事的正是内存条销售生意。

这批客群也正是深圳豪宅热销的关键动力。6月底，位于深圳湾超级总部基地的中海安缇项目开盘，72套大平层折后均价超18万元/平方米，套均总价3500万元以上，开盘即罄。创下这一销售成绩的购房者中有约2成来自科技互联网行业、约5成为金融从业者。

5月下旬，同片区的中信信悦湾加推了78套大平层，均价超20.8万元/平方米，开盘半小时即销售一空。记者从该项目一位销售负责人处了解到，他经手的客户同样多为金融、半导体从业者，且偏年轻。

一家近来在深圳推出多个豪宅项目的房企负责人透露，从职业构成看，项目上的客户高度集中在芯片、人工智能等前沿产业，多为企业创始人、核心高管或技术合伙人，而根据内部统计，其中约七成成交客户为“90后”，不乏“95后”的创一代。

记者从乐有家研究中心获悉，截至2025年末深圳总价千万元以上豪宅成交客群中，“90后”占比达31%，从业者多集中在科研、互联网、智能制造、新能源汽车、半导体等科创领域。而今年上半年的豪宅成交客群延续着这一态势。

与过往出身传统行业的购房者相比，科技新贵群体的购房偏好呈现出非常鲜明的特征。

据第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿观察，在产品层面，这些新客户最看重的是“科技+生态”的双重配置，同时对圈层的“纯粹性”要求很高，而不追求过去的单纯商务应酬圈。

在居住环境方面，这些客群更看重“效率”和“体验”，其中地段离职场的通勤时间是硬指标。杨晓也提到，尽管深圳湾附近的客户买的房子总价高、面积大，但对在附近上班的他们来说，这是用来住的“刚需房”。

在决策周期上，吴睿提到，传统的豪宅买家可能需要反复比较、咨询多人意见、带家人多次看房、考虑风水等因素，决策周期可能长达3-6个月，而新近的科技新贵则多以小家庭为主，对家庭未来收入增长预期乐观，通常1个月内就能完成从看房到签约的全过程。“他们的决策逻辑更关注这个房子能否支撑他们的工作节奏、社交需求和身份认同。”

除此之外，杨晓还发现，这群客户大多是依靠公司股权变现、项目分红快速积累财富的。也正是由于这样的特点，他们会青睐全款买房。“有一些新的科技上市公司高管，月工资收入可能在万元左右，买千万以上房子的月供可能会在十几万，是超出其收入水平的，而股权变现后一次性付款，就免去了按揭的压力。”

传导向土地市场

与豪宅市场同步爆火的，是深圳的土地市场。6月以来，深圳以三宗核心区的优质地块点燃了房企热情。

先是南山粤海宅地溢价超150%成交，更以超10万元/平方米的成交楼面价创下深圳历史新高；一周后的前海桂湾宅再添一把火，以约9.6万元/平方米的成交楼面价跻身深圳单价第二高的地块；月末的宝安中心地块则成为今年深圳首宗总价破百亿的地块，溢价率亦逼近100%。

在仍处于修复期的楼市中，企业为何会以如此高溢价大手笔拿地？业内认为，这背后正是科技新贵为市场带来的确定的购买力。

“受益于AI半导体及储能、芯片相关产业投资旺盛，国家在相关企业上市融资方面也非常鼓励，专门发布了相关扶持政策，投资者和私募和风投退出，诞生了一批富裕人群。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

今年上半年的A股市场上，AI算力、半导体、电子等赛道诞生了一批涨幅超5倍的超级牛股，而这拨新富同步密集减持，持续落袋为安，例如总部位于深圳的存储芯片公司江波龙的股东、员工持股平台及高管自2025年下半年起已累计套现超过40亿元。

这一群体正是深圳近期千万级高端豪宅消费的主力。李宇嘉提到，位于深圳4-5月销售TOP排名前列的豪宅项目深圳湾沄玺、海晏府、观潮府，其中一大批客户就属于这一客群，而考虑到这些产业投资主体退出热潮刚刚开始，预计后续造富热潮还在进行中。

吴睿也认为，深圳科创龙头企业聚集了大量年轻的技术精英和创业成功者，而这些人在35岁甚至30岁之前就完成了原始财富的积累，因此他们的购房需求比传统行业的财富积累者更早释放。

上述三宗被企业热抢的地块正是位于这样一群新富周边，例如南山粤海宅地位于“宇宙第一街道”，周边聚集着腾讯、阿里、字节跳动、大疆等众多互联网和半导体公司，超1600家国家高新技术企业；前海桂湾地块所在位置则是片区内定位最高的金融总部板块。

而6月末保利发展斥105亿摘得的宝安区宝中地块亦如此。有深圳当地业内人士提到，该地块所在片区内互联网、AI半导体、高新技术、高端制造等企业是深圳最集聚的区域，整体购买力基础好，“这一项目更是直面近期启用的腾讯全球总部企鹅岛，预计这将成为该项目重要的客群来源。”

这样一宗地块也得到企业的高度重视。保利发展内部人士向记者表示，预计该地块未来将进行提级管理，“这些都是对公司来说有战略意义的项目，这次又是保利发展首次进入深圳核心城区，肯定会需要集中全集团的资源来重点打造。”

吴睿向记者表示，当前房企拿地的核心逻辑是“谁买、买不买得起、愿不愿意买”，科技新贵群体的崛起恰好回答了这三个问题。“房企敢于在核心地块上出高价，本质上是对客群购买力的一种‘投票’，他们相信，只要产品做得足够好，科技新贵群体愿意为优质资产支付溢价。”