2026.07.07

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作者 |第一财经 马一凡

封图 |AI生成

这一轮AI、半导体等新兴产业发展浪潮，不仅在重塑资本市场，也开始重塑房地产市场。

从韩国半导体产业带房价快速上涨，到中国AI、半导体产业集聚城市的高端住宅成交持续放量，再到开发商重新高溢价争抢优质住宅用地，一条由科技产业创造财富、再向房地产市场传导的逻辑正在逐渐清晰。

韩国多片区房价快速上涨

近日，韩国不得不再度出手，为持续升温的房地产市场降温。

韩国国土交通部6月30日宣布，经居住政策审议委员会审议，将京畿道华城东滩、龙仁器兴、九里等3个地区追加指定为房地产交易限制地区，相关政策自7月1日起正式实施，包括提高贷款限制、加强税收调控等措施，以抑制过热的房地产交易。

这些地区之所以受到关注，是因为今年以来房价上涨速度明显快于全国平均水平。

韩国房地产研究机构数据显示，截至6月22日，华城东滩公寓成交价格今年上半年累计上涨11.3%，位居韩国首位；九里上涨7.8%，器兴上涨6.2%，而这两个地区去年同期房价还处于下跌状态。

除了交通基础设施不断完善之外，房价上涨背后更重要的原因在于半导体产业的持续繁荣。

东滩几乎处于韩国半导体产业带的中心位置，西北方向是三星电子华城园区，北侧是器兴研发基地，东侧连接龙仁半导体产业园，南侧则是平泽三星晶圆厂，周边聚集了大量半导体研发、制造及上下游企业。

受益于近两年全球半导体行业景气度提升以及相关上市公司股价上涨，大量高收入工程师、企业管理人员财富快速增长，开始进入房地产市场。

据韩国媒体报道，近期华城东滩站附近乐天城一套84平方米公寓以22亿韩元（约合人民币979万元）成交，刷新了该项目最高成交纪录。

中国多城高端住宅行情走强

事实上，类似的财富传导效应也正在中国出现。

克而瑞数据显示，今年上半年，全国重点35个城市总价1000万元以上高端住宅共成交近1.8万套。其中，总价3000万至5000万元住宅成交1636套，同比增长38%；5000万元以上住宅成交660套，同比增长11%，高端住宅市场延续活跃态势。

从城市来看，上海仍以4922套千万级住宅成交量位居全国第一。

更值得关注的是，一些科技产业集中的城市，今年其楼市表现尤为突出。

深圳上半年总价3000万元以上住宅成交619套，同比大幅增长247%；杭州上半年千万级住宅成交2516套，同比增长40%，成交量仅次于上海和北京，总价3000万元以上住宅成交203套，是去年同期的14.5倍。苏州千万级豪宅及高端改善产品同样实现量价齐升，部分顶豪项目单盘销售金额达到数十亿元。

这些城市有一个共同特点——AI、半导体、新材料等新兴产业发展迅速，高收入人群持续流入。

记者近期走访杭州楼市时，一家豪宅项目负责人表示，项目首开就售罄，客户主要来自浙江省内企业创始人、高管及上市公司老板，所在行业集中于金融、半导体、AI、新材料等领域，年龄主要集中在35岁至45岁。

上海一家总价1000万至3000万元高端住宅项目销售负责人也告诉记者，近期前来看房、验资以及最终成交的客户中，不少是新兴行业的高端人才，也有部分海归人士、企业二代以及去年在资本市场获得较好收益的投资者。

合肥高新区一位房产经纪人向记者表示，其经手客户中约40%来自长鑫存储，还有不少来自京东方等大型科技企业。他所在板块距离长鑫存储厂区约15分钟车程，周边拥有高端住宅、商业综合体、奥特莱斯及教育配套，因此受到不少科技企业员工青睐。

这位经纪人表示，正是受益于科技企业持续导入客户，其个人近两年年均收入已达到百万元，所在门店业绩长期位居合肥前列。

从韩国半导体产业带，到中国AI、半导体产业聚集城市，科技产业带来的财富积累正逐步向房地产市场传导，高端住宅成为率先受益的板块。

房企重新抢地

高端住宅市场持续回暖，也正在改变开发商对于未来市场的判断。

今年以来，上海、杭州、深圳、苏州等新兴产业基础较好的城市，土地市场竞争明显升温，高溢价成交案例不断出现。

深圳方面，保利、建发相继竞得高溢价住宅用地，不断刷新当地住宅楼面价纪录，目前深圳最高楼面价已突破10万元/平方米。

苏州同样延续高热度。继去年绿城创下江苏住宅用地楼面价纪录后，今年中海地产加入竞争。6月，苏州工业园区湖东01号地块经过74轮竞价，最终由中海地产以约6.9万元/平方米楼面价竞得，再次刷新江苏住宅用地楼面价纪录。

上海土地市场热度也持续攀升。刚刚结束的第五批次集中供地中，最受关注的静安区大宁地块最终由建发房产以接近30%的溢价率竞得，总成交金额接近73亿元，成交楼面价约8.2万元/平方米。开发商愿意以较高溢价获取优质地块，体现出其对于未来高端住宅市场销售表现及区域价值提升的预期。

与过去依赖房地产自身周期不同，本轮部分核心城市房地产市场回暖，更深层次的驱动力来自新经济的发展。AI、半导体上下游、新能源、新材料等产业持续创造高收入群体，不仅带动了高端住宅成交，也增强了房企对于未来高端住宅需求的预期，最终传导至土地市场。科技产业创造财富、财富进入房地产、高端住宅去化良好、开发商重新积极拿地，正形成一条新的市场传导链条。

微信编辑| 苏小

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