一项产业，足以改写一国命运。

过去一年，韩国股市几乎上演“国运级爆发”。

原因并不复杂：AI算力爆发，全球高端存储芯片供不应求，而韩国正好站在这条产业链的最顶端。

三星电子、SK海力士，几乎掌握着全球高端存储芯片的话语权。过去一年，韩国成为全球主要市场中表现最强的股市之一。

尽管在中东战事、油价暴涨冲击下，韩股曾大跌甚至触发熔断，但很快又收复失地，并创下历史新高。背后的财富发动机，就是半导体。

据韩联社5月8日报道，韩国3月经常项目顺差达373.3亿美元，创历史新高；一季度累计顺差737.8亿美元，达到去年同期的3.8倍。

这充分说明：AI时代，一个超级产业，真的可以拉动一国经济，重塑一国资产价格，甚至改变一国财富分配。

回到深圳，同样的产业逻辑正在发生。

很多人还没有意识到，深圳新一轮产业风口中，最具想象力的半导体产业，正在加速向中部集聚。

平湖、坂田、南湾等街道，正迎来重大历史机遇！

01

深圳时钟指向12点

深圳是一座多中心城市，每一次中心的崛起都是一次产业换代。

商贸时代，成就了5点的罗湖；金融时代，成就了7点的福田；互联网时代，成就了9点的南山……

现在是AI时代，深圳时钟开始指向12点——中部崛起。

因为半导体产业，尤其是平湖、坂田、南湾所在的中部组团，正在成为深圳半导体产业最重要的承载区之一。

坂田负责研发。

这里有华为、海思这样的龙头企业，也有华大北斗、开鸿智联等创新企业。从手机、汽车，到智能家居、机器人、无人设备，很多产品的“芯片”和系统，都离不开这里的研发能力。

平湖负责制造。

罗山科技园、鹏芯微、深圳平湖实验室、南方科技大学半导体学院正在这里落地，经纬开物、昇维旭、万里眼等设备和检测企业加速集聚。从设备、材料、实验室、中试平台到生产线，平湖主要承担这些环节。

南湾负责应用。

它依托跨境电商、消费电子、光通信和供应链基础，把产品推向市场、推向海外。

赛维时代、傲基、兆驰股份等企业，代表的是深圳制造连接全球市场的能力。存储芯片、传感器、光模块等细分产品，也可以在这里找到应用场景和销售渠道。

也就是说，深圳中部已经形成了从技术、制造到订单一条完整链条。数据显示，龙岗区半导体与集成电路产业产值达到1131亿元，占深圳全市近40%。

过去很多人看中部，只看到居住外溢、价格洼地、通勤半径。但真正决定区域命运的，还是产业。

在城市定位上，深圳中部也发生了变化。

根据《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》，深圳都市核心区已经扩容。坂田、布吉、吉华、南湾等街道，都被纳入都市核心区范围。平湖则被列为都市核心区之外重点打造的城市功能中心之一。

当产业和规划同时指向一个区域，这个区域的价值逻辑就会发生改变，这也是深圳时钟指向12点的真正含义。

02

下一个高品质住区

产业决定城市中心，城市中心决定居住方向。

深圳高品质住区的发展史，本质上就是一场围绕城市中心不断转移的空间运动。

90年代，深圳的中心在罗湖，在有效通勤半径内，银湖率先成为富人区代表；到了2000年前后，深圳中心西移到福田，华侨城、香蜜湖开始登场；再到2010年前后，南山崛起，深圳湾、前海、后海成为城市新中心。

深圳高品质住区，往往依山、临水、观海，或者占有稀缺生态资源；但更关键的是，它们一定要与当时的城市中心保持合适距离。

因为深圳的新富人群，大多是创业者、企业家、职业经理人、产业精英和高收入家庭。他们对居住的要求，不仅要离自然近，还要离事业近。

这也是为什么，每一次城市中心转移，都会带来一次高品质居住板块的重新排位。

现在，深圳时钟指向12点，中部崛起，谁来承接深圳中部的高端居住需求？

石芽岭，正好站在这个位置上。

它位于布吉与南湾交会处，连接福田、罗湖、坂田、南湾、平湖，是深圳中部少有的“产业近、中心近、生态近”的居住板块。

从区域法定图则看，石芽岭公园周边分布着大量居住用地，整体呈现出“公园在中间、住区环绕”的格局。

这种结构，和早年的华侨城、香蜜湖有相似之处，是城市中心围绕生态形成的纯粹居住组团，周围没有农民房。

而且石芽岭公园正在升级，项目计划引入社会资本，打造活力体育公园，规划自然休憩、体育运动、主题乐园、山地探索等功能，总投资约2.23亿元。未来这里会变成更年轻、更复合、更有生活感的城市公园。

再往东延伸，南湾郊野公园已经开放，约136万㎡山林、步道、廊桥、无动力乐园、观景平台，把山谷、森林、湖泊和亲子休闲串联起来。

目前，石芽岭片区已经有14号线快线，可快速连接罗湖、福田、南山核心区；未来17号线继续补强与布吉、罗湖方向的联系。

以石芽岭为中心，向西是坂田的华为、海思和科技研发产业；向南是南湾的跨境电商、消费电子和供应链；向北是平湖正在崛起的半导体制造和中试平台。

石芽岭是深圳中部崛起之后，一个全新的高品质居住承接地。这里有山、有水、有公园，有快线，有产业半径，但唯独缺少一个代表区域升级的标杆产品。

特发·臻华府，也正是在这个背景下被推到台前。

03

中部崛起的封面之作

一个板块真正进入上升期，往往会出现一个有代表性的产品。

它可能不是第一个项目，但一定是那个把区域价值讲清楚、把生活标准抬起来、让市场重新理解这个片区的项目。

特发·臻华府之于石芽岭，就是这个角色。

过去谈石芽岭，很多人会说它有14号线，有石芽岭公园，有比较成熟的居住氛围，也能快速去罗湖、福田。但这些资源过去是分散的：地铁是地铁，公园是公园，学校是学校，商业是商业，彼此之间没有形成一个完整的生活系统。

臻华府的出现，试图改变这一点。

深圳人对TOD并不陌生，但臻华府还要在TOD基础上再拔高，把地铁、住宅、商业、学校、文体中心、公园、酒店、写字楼，放进一个约54万㎡的综合体大城里重新梳理。

这个规划尺度放在石芽岭，就是一次城市界面的整体升级，一个中部崛起封面之作的诞生。

效果图

先说TOD。

很多项目都喜欢讲地铁，但大多数所谓地铁盘，本质上还是“离地铁比较近”。业主每天回家，仍然要出站、过街、绕路、等红绿灯，遇到暴雨天气也会挺狼狈。

臻华府的逻辑更接近港铁TOD：让地铁成为生活动线的一部分。

项目位于14号线和17号线交汇的石芽岭站上盖，整个综合体和地铁站有三分之一的面积重合。

据规划，石芽岭站共设计12个出入口，其中地下5个出入口、地上1个出入口可与社区联通。

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这意味着业主从地铁出来，不用过街，不用绕行，不用看天气脸色，而是直接进入社区、商业和归家动线。

这种双地铁上盖，零距离归家的项目，是深圳目前市面上唯一在售的产品，放在过去也十分罕见。

而且14号线本身是深圳少有的120公里/小时的快线，从石芽岭站出发，坐14号线，约4站即可抵达岗厦北，约15分钟进入福田中心区。

岗厦北又是深圳中轴线上最重要的交通枢纽之一，也是福田CBD、深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心的重要连接点。

对于深圳这样的快节奏城市来说，时间就是资产价值的一部分。

一个板块到福田中心区的通勤时间被压缩到约15分钟，它承接的就不只是周边居住需求，还有福田、罗湖、南山等更大范围的产业人群和改善需求。

再看教育。

臻华府自带18班幼儿园，规划配建54班九年一贯制学校，并引进深圳大学附属集团，为深圳大学附属南湾学校。

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深圳大学附属中学，是深圳市教育局直属重点中学，也是深圳首所公办大学附中。2025年，深大附中以562分的中考录取分数线位列深圳全市第8，是深圳“八大”之一。

在深圳家长的认知里，“八大”意味着稳定的办学口碑、强势的师资体系、清晰的升学路径，也意味着一个学校品牌真正进入城市第一梯队。

从办学成绩看，深大附中连续18年获得深圳市高考“卓越奖”。2025年高考特控率达93.6%，600分率46%，本科率100%，清北录取1人，C9高校录取15人，985高校录取95人，211高校录取188人。

好学校，不仅给到家长孩子稳定的教育预期，更是资产保值增值不可或缺的一环。深大附属南湾学校的落地，对臻华府乃至整个石芽岭都是一次价值提升。

在参观臻华府的时候，我们还学习到一个更专业的概念：街区容积率。

一般购房者更熟悉的是“宗地容积率”，也就是单个住宅地块的开发强度。它对应单一的一块居住用地，决定了这块地上能建多少房子、建筑密度有多高，是开发建设中必须遵守的硬指标。

但对一个城市综合体来说，只看单个地块的容积率，并不能完整反映真实的居住感受。

因为人住进去之后，真正使用的空间，不只是住宅红线以内的楼栋、园林和会所，还包括周边的地铁、商业、学校、公园、文体中心、公共服务设施，以及整个街区的步行系统和开放空间。

这就涉及另一个概念：街区容积率。

街区容积率看的是一个更大范围的城市单元，它把道路、绿地、公建、商业、学校等功能一起放进片区尺度里统筹考量，看的是整个街区的平均开发强度和空间承载能力。

以臻华府为例，项目是一个约54万m²的TOD综合体大城，除了地铁、商业、酒店、学校、写字楼，还自带约1.84万㎡社区公园，同时规划代建南湾文体中心，涵盖运动、阅读、文化休闲、公共服务等功能。

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如果按照“街区容积率”口径，把项目自带社区公园、文体中心等公共空间一起纳入生活体验去计算，臻华府的体感容积率可以被降到4点几。

“街区容积率”对综合体来说非常重要，高效率的另一面可能是压迫感，而社区公园、文体中心和公共空间可以把生活变得更丰富，把人从地铁、商业空间中释放出来。

而最让我们印象深刻的，还是产品本身。

臻华府的品质感，更多体现在那些每天都会被使用的地方：地库尺度、酒店式大堂、石材铺装、金属线条、拼花工艺、园林造景……从这些工艺和细节中，你能感受到特发系鲁班奖品质的延续。

项目建面约87—143㎡新规产品，覆盖三房到五房，得房率高达96-100%。

建面约87㎡户型，大客厅是第一眼能记住的地方，单单一个客厅就接近30个平方，空间尺度不输市面上100㎡户型。主卧采用大转角飘窗设计，放下1.8米大床之后，依然有相对舒展的活动尺度。

建面约96㎡户型，则更适合想要传统竖厅、更重视动静分区的家庭。约1.5米进深、约6米长的宽景阳台，把客厅和功能房继续向外延展，既能观景，也能作为茶台、健身、亲子活动空间。

建面约114㎡户型，年轻两口之家，可以把其中一个房间打开，做成超大公区、茶室、书房或者健身区；有孩子之后，房间可以重新分配，满足儿童房、老人房、书房等不同功能。

建面约143㎡户型，则是臻华府的旗舰户型，空间足够大，把公区尺度、主卧私密、家庭弹性和长期舒适度都预留出来，实现真正的一步到位，终极置业。

深圳的新中心，正在继续生长；深圳的高品质居住，也正在重新排位。

当深圳时钟指向12点，中部崛起成为新的城市叙事，什么样的房子，能够代表这个片区的新生活标准？

石芽岭站在这个变化的交汇点上，而特发·臻华府，则把这些变化落成了一个具体的居住答案。

特发·臻华府实体样板间现已开放，入市在即，感兴趣的朋友可以亲自去现场看看。